핵심 답변증여 소유권이전등기는 증여계약과 증여자·수증자의 의사, 부동산의 권리관계를 확인해 신청하는 절차입니다. 등기와 별도로 증여세·취득세 부담이 생기고, 담보대출을 함께 넘기는 부담부증여인지에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 계약 전에 세무·금융 조건을 확인해야 하며, 등기를 마쳤다고 증여세 신고까지 끝나는 것은 아닙니다.
| 등기원인 | 증여계약 |
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| 등기 전 확인 | 근저당·임대차·가압류 등 현재 권리관계 |
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| 따로 볼 세금 | 취득세, 증여세(등기와 별도 신고) |
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| 부담부증여 | 담보채무 승계 여부에 따라 세무 결과 달라짐 |
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이런 일이 생겼다면
- 부모가 자녀에게 아파트나 토지 지분을 넘기려 할 때
- 담보대출이 남아 있는 부동산을 채무와 함께 넘기는 방안을 검토할 때
- 배우자나 직계가족 사이에서 증여로 할지 매매로 할지 정해야 할 때
- 농지를 증여하려는데 일반 부동산과 다른 절차가 있는지 알고 싶을 때
진행 순서
- 증여 내용 정리
증여할 부동산과 지분, 대출 승계 같은 부담 조건, 증여자·수증자의 의사를 정리합니다.
- 권리관계와 세무 확인
근저당·임대차·가압류 등 현재 권리관계를 확인하고, 증여세·부담부증여 문제는 등기와 나누어 세무 검토를 받도록 안내합니다.
- 신청서류 작성
정리한 조건이 증여계약서와 맞는지 확인하고 소유권이전등기 신청서와 첨부서류를 작성합니다.
- 취득세 처리 후 등기 신청
취득세 등 절차를 마친 뒤 등기를 신청하고, 등기 이후 남는 세무 신고는 별도로 챙기도록 알려 드립니다.
상담 때 가져오실 것
- 증여계약서(작성 전이라면 증여할 부동산과 지분 메모)
- 최신 등기사항증명서
- 증여자·수증자 본인확인 자료와 인감·주소 관련 서류
- 담보대출·임대차 관련 자료
- 취득세 신고 관련 자료
다 갖추지 않아도 상담할 수 있습니다. 법원·등기소에 낼 서류 목록은 상담 뒤 사건에 맞춰 정리해 드립니다.
청연이 맡는 일
- 증여 대상·지분·부담 조건과 등기 신청 내용의 일치 확인
- 증여 원인 소유권이전등기 신청서와 첨부서류 작성·제출
- 현재 권리관계와 부담부증여 여부 확인
- 취득세 등 등기 관련 공과금 항목 안내
세무사·감정평가사와 한 사건으로, 시간 단축·비용 절감
증여는 증여세 신고와 부동산 가액, 취득세·등기가 한 가액으로 이어지기 때문에, 청연은 함께 일하는 세무사·감정평가사와 한 사건으로 묶어 처리합니다. 그래서 세 곳에 따로 맡길 때보다 처리 시간과 비용이 줄어듭니다.
- 서류는 한 번만 내시면 됩니다
증여하는 분과 받는 분의 서류, 부동산 서류를 청연에 한 번 주시면 세무사·감정평가사와 나눠 쓰므로 같은 서류를 사무소마다 다시 떼지 않으셔도 됩니다.
- 같은 가액으로 신고와 등기까지
감정평가로 정한 가액은 증여세 신고에 쓰이고, 증여 취득세도 감정가액 같은 시가인정액을 과세표준으로 삼으므로(지방세법 제10조의2) 세무사 신고와 청연의 취득세 신고·등기를 같은 가액으로 이어 갑니다.
- 시간 단축: 기한은 한 일정표로
증여세와 증여 취득세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 하고(상속세 및 증여세법 제68조, 지방세법 제20조) 등기는 계약 효력이 생긴 날부터 60일 안에 신청해야 해서, 세 곳의 일정을 한 표에 놓고 관리합니다. 세 곳이 서류를 주고받으며 기다리는 시간도 없어집니다.
- 비용 절감: 겹치는 비용을 빼고
따로 맡길 때 생기는 서류 재발급과 중복 작업이 줄고, 함께 맡기시면 청연 보수도 그만큼 조정해 견적에 적어 드립니다.
놓치기 쉬운 점
- 매매 형식으로 계약하더라도 실제 대가가 오가지 않았다면 세무·법적 평가가 달라질 수 있습니다.
- 등기를 마쳤다고 증여세 신고까지 끝난 것은 아니므로 세무 신고 기한과 방법을 따로 확인해야 합니다.
증여 소유권이전등기, 맡기기 전에 묻는 것
가족에게 부동산을 넘길 때 증여와 매매 중 어떤 형식으로 해야 하나요?
가족에게 부동산을 넘길 때는 실제로 대가가 오가는지에 따라 증여와 매매가 갈리며, 매매 형식으로 계약하더라도 실제 대가가 지급되지 않았다면 세무상 증여로 평가될 수 있습니다. 대출을 함께 넘기는 부담부증여까지 포함해 어떤 형식이 맞는지는 세무 검토를 먼저 받은 뒤 계약서에 반영하는 순서로 진행합니다.
증여 등기와 세금 신고는 언제까지 해야 하나요?
증여 소유권이전등기는 증여계약의 효력이 생긴 날부터 60일 안에 신청해야 하고(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제2호), 취득세는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조 제1항). 증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 수증자가 세무서에 따로 신고해야 하므로(상속세 및 증여세법 제68조) 등기 일정과 함께 챙기셔야 합니다.
증여 등기에는 무엇을 준비해야 하나요?
증여 등기에는 증여계약서(작성 전이라면 증여할 부동산과 지분 메모), 최신 등기사항증명서, 증여자·수증자 본인확인 자료와 인감·주소 관련 서류가 필요합니다. 담보대출이나 임대차가 있다면 그 자료도 함께 주셔야 부담부증여 여부와 현재 권리관계를 확인할 수 있습니다.
증여 등기 비용은 무엇에 따라 달라지나요?
증여 등기 비용은 취득세 등 세금, 국민주택채권 관련 부담, 등기 실비, 법무사 보수로 나뉩니다. 부동산 가액과 지분, 부담부증여 여부, 감면 적용 여부에 따라 달라지므로 자료를 본 뒤 항목별로 안내합니다.
증여세 상담까지 같이 받을 수 있나요?
증여세 신고와 절세 판단은 등기와 별개의 세무 업무여서 청연에서 맡는 범위는 등기와 취득세 관련 부분까지입니다. 세무 검토가 필요한 지점을 짚어 드리고, 그 결과를 증여계약 내용에 반영해 등기를 진행합니다.
대출이 남은 집을 자녀에게 넘길 수 있나요?
대출이 남은 집도 담보채무를 함께 넘기는 부담부증여로 자녀에게 넘기는 방안을 검토할 수 있습니다. 금융기관의 채무 승계 조건과 세무 결과가 달라지므로 계약 전에 대출 조건과 세무 확인을 먼저 거치도록 순서를 잡습니다.
부모님이 사무실에 오시기 어려우면 어떻게 하나요?
증여하시는 부모님이 거동이 불편하거나 병원·요양원에 계신 경우 출장 상담이 가능합니다. 증여자 본인의 의사 확인이 꼭 필요한 절차이므로 일정과 장소를 전화로 먼저 상의해 주시면 됩니다.
증여등기만 하고 증여세 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?
증여등기를 마쳤다고 증여세 신고까지 끝나는 것은 아니어서, 신고 기한 안에 증여세를 신고하지 않으면 가산세가 붙을 수 있습니다. 등기부에 증여가 기록되어 과세관청도 확인할 수 있으므로 등기를 마친 뒤 세무 신고 기한과 방법을 따로 챙기셔야 합니다.
관련 판례
말로만 증여하기로 하고 서류를 넘겼는데, 증여한 사람이 돌아가시면 등기가 안 되나요?
“민법 제555조는 ‘증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다.’고 규정하고 있고, 민법 제558조는 ‘전 3조의 규정에 의한 계약의 해제는 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니한다.’라고 규정하고 있으므로, 증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우라도 증여자가 생전에 부동산을 증여하고 그의 뜻에 따라 그 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공하였다면 증여자가 사망한 후에 그 등기가 경료되었다고 하더라도 증여자의 의사에 따른 증여의 이행으로서의 소유권이전등기가 경료되었다 할 것이므로 증여는 이미 이행되었다 할 것이어서 증여자의 상속인이 서면에 의하지 아니한 증여라는 이유로 증여계약을 해제하였다 하더라도 이에 아무런 영향이 없다.”
실무에서는 증여 계약서를 쓰지 않았더라도 증여자가 살아 있을 때 등기에 필요한 서류를 넘겨줬다면 증여는 이행된 것으로 보아, 나중에 상속인들이 해제하겠다고 해도 영향이 없습니다. 다만 다툼을 막으려면 처음부터 증여계약서(검인 대상)를 작성하고 서류를 받은 즉시 등기를 신청하는 것이 안전하고, 증여자가 이미 사망한 뒤라면 서류를 받은 날짜와 경위를 보여 줄 자료를 먼저 정리합니다.
원문 확인 2026-11-08 국가법령정보센터 판례 원문 대조
판례 문구는 판결문 원문을 그대로 옮겼고, 개별 사건에 같은 결론이 나온다는 뜻은 아닙니다.
근거 자료
위 조문은 확인일 기준 국가법령정보센터에 실린 현행 원문과 대조한 것이며, 개정이 있을 수 있어 실제 접수 때 한 번 더 살핍니다. 이 페이지는 일반 안내이며 개별 사건의 판단은 자료를 본 뒤 말씀드립니다.
증여 소유권이전등기 상담, 받은 서류 사진부터 보내 주세요받은 문서와 날짜를 확인한 뒤 맡길 범위와 비용 구성을 먼저 안내합니다.
