핵심 답변임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차 주택이나 상가건물 소재지 관할 법원에 신청해 등기부에 임차권등기를 남기는 절차로, 주택은 주택임대차보호법 제3조의3, 상가는 상가건물 임대차보호법 제6조가 근거입니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 가진 권리를 유지하고, 그 뒤에는 이사로 점유나 주민등록·사업자등록을 옮겨도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다.
| 요건 | 임대차 종료 + 보증금 미반환 |
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| 관할 | 임차 주택·건물 소재지 지방법원·지원 또는 시·군법원 |
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| 효과 | 등기 뒤 이사해도 대항력·우선변제권 유지 |
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| 비용 | 신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구 가능 |
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| 대상 | 주택과 상가건물(상가는 법 적용 범위 확인) |
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| 보증보험 | HUG 보증 이행 청구 전에도 실무상 먼저 요구됨 |
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이런 일이 생겼다면
- 전세 계약이 끝났는데 집주인이 다음 세입자를 구해야 보증금을 준다며 미루고, 새집 입주 날짜는 정해진 경우
- 상가 임대차가 끝나 매장을 옮겨야 하는데 임대인이 보증금 반환을 미루는 경우
- 전세보증금반환보증(HUG)에 가입해 보증금을 받으려는데 임차권등기명령을 먼저 하라는 안내를 받은 경우
- 전세자금대출 만기가 다가와 이사와 대출 상환 일정을 맞춰야 하는 경우
- 이미 이사를 했는데 대항력이 사라졌는지 걱정되는 경우
진행 순서
- 임대차 종료 확인
계약 만료일, 갱신 거절이나 해지 통지 내역을 정리해 임대차가 끝났다는 사정을 확인합니다.
- 신청서 작성
임차 목적물 표시(일부만 빌렸으면 도면), 전입·확정일자나 사업자등록 같은 대항력·우선변제권 취득 사실을 적고 계약서 등으로 소명합니다.
- 결정과 등기 확인
법원 결정이 나면 등기소에 임차권등기가 촉탁되고, 등기사항증명서에 임차권등기가 올라갔는지 확인합니다.
- 이사와 보증금 회수
등기가 확인된 뒤 이사하고, 보증금은 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 회수 절차로 이어 갑니다.
상담 때 가져오실 것
- 임대차계약서(확정일자 있는 것)
- 주택은 주민등록초본, 상가는 사업자등록 관련 자료
- 계약 종료를 보여 주는 자료(만료일, 해지·갱신거절 통지 등)
- 건물 등기사항증명서
- 일부만 빌린 경우 해당 부분 도면
다 갖추지 않아도 상담할 수 있습니다. 법원·등기소에 낼 서류 목록은 상담 뒤 사건에 맞춰 정리해 드립니다.
청연이 맡는 일
- 주택·상가 임차권등기명령 신청서 작성과 법원 제출
- 보정 대응과 등기 기입 확인
- 보증금 반환 지급명령·소송, 이후 강제집행 신청서 작성
놓치기 쉬운 점
- 임차권등기가 등기부에 올라가기 전에 이사하거나 주민등록·사업자등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있으니 반드시 등기 확인 뒤에 옮기세요.
- 임차권등기명령은 보증금을 대신 받아 주는 절차가 아니어서 임대인이 끝까지 돌려주지 않으면 지급명령이나 소송, 강제집행이 따로 필요합니다.
- 상가는 상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차여야 하므로 보증금 규모 등 적용 범위를 먼저 확인합니다.
임차권등기명령, 맡기기 전에 묻는 것
계약 기간이 끝나기 전에도 신청할 수 있나요?
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청할 수 있어서, 아직 계약 기간 중이라면 해지나 만료로 임대차가 끝났다는 사정부터 갖춰야 합니다.
임차권등기를 하면 바로 이사해도 되나요?
임차권등기를 마치면 이후 점유를 옮기거나 주민등록·사업자등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않지만, 결정만 나고 등기가 아직 안 됐다면 이사하면 안 됩니다. 등기사항증명서로 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤 옮기세요.
신청 비용은 누가 내나요?
신청할 때는 임차인이 먼저 내지만, 임차권등기명령 신청과 임차권등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
전세보증금반환보증(HUG)에 가입했는데도 임차권등기명령이 필요한가요?
주택도시보증공사(HUG) 보증으로 보증금을 받으려 할 때도 실무에서는 임차권등기명령을 먼저 마치고 오라고 요구하므로, 보증 이행을 청구할 계획이라면 계약이 끝나는 대로 임차권등기명령부터 준비하는 것이 순서입니다.
임차권등기가 된 집에 다음 세입자가 들어오면 어떻게 되나요?
임차권등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택이나 건물(일부만 빌렸으면 그 부분)을 그 뒤에 빌린 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받을 권리가 없어, 집주인은 다음 세입자를 구하기 어려워지고 그만큼 보증금 반환을 서두르게 되는 경우가 많습니다.
관련 판례
보증금을 먼저 받아야 하나요, 임차권등기를 먼저 지워 줘야 하나요?
“주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.”
실무에서는 집주인이 '등기부터 지워 주면 돈을 주겠다'고 해도 임차인이 먼저 말소해 줄 의무는 없고, 보증금을 먼저 돌려받은 뒤 말소하면 됩니다. 그래서 보증금 반환 날짜가 잡히면 입금 확인 뒤에 말소 신청 서류를 넘기는 순서로 정리해 드립니다.
원문 확인 2026-11-08 국가법령정보센터 판례 원문 대조
임차권등기를 해 두면 보증금 채권의 소멸시효도 멈추나요?
“주택임대차보호법 제3조의3에서 정한 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 특정 목적물에 대한 구체적 집행행위나 보전처분의 실행을 내용으로 하는 압류 또는 가압류, 가처분과 달리 어디까지나 주택임차인이 주택임대차보호법에 따른 대항력이나 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 한다. 비록 주택임대차보호법이 임차권등기명령의 신청에 대한 재판절차와 임차권등기명령의 집행 등에 관하여 민사집행법상 가압류에 관한 절차규정을 일부 준용하고 있지만, 이는 일방 당사자의 신청에 따라 법원이 심리·결정한 다음 등기를 촉탁하는 일련의 절차가 서로 비슷한 데서 비롯된 것일 뿐 이를 이유로 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 본래의 담보적 기능을 넘어서 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진다고 볼 수는 없다. 그렇다면 임차권등기명령에 따른 임차권등기에는 민법 제168조 제2호에서 정하는 소멸시효 중단사유인 압류 또는 가압류, 가처분에 준하는 효력이 있다고 볼 수 없다.”
실무에서는 임차권등기는 이사 뒤에도 대항력과 우선변제권을 지켜 주지만, 보증금 반환 채권의 소멸시효를 멈추지는 않습니다. 그래서 집주인이 오랫동안 돌려주지 않으면 임차권등기와 별도로 지급명령이나 보증금 반환 소송으로 시효를 관리해야 하고, 등기 후 진행 일정을 함께 잡아 드립니다.
원문 확인 2026-11-08 국가법령정보센터 판례 원문 대조
판례 문구는 판결문 원문을 그대로 옮겼고, 개별 사건에 같은 결론이 나온다는 뜻은 아닙니다.
근거 자료
위 조문은 확인일 기준 국가법령정보센터에 실린 현행 원문과 대조한 것이며, 개정이 있을 수 있어 실제 접수 때 한 번 더 살핍니다. 이 페이지는 일반 안내이며 개별 사건의 판단은 자료를 본 뒤 말씀드립니다.
임차권등기명령 상담, 받은 서류 사진부터 보내 주세요받은 문서와 날짜를 확인한 뒤 맡길 범위와 비용 구성을 먼저 안내합니다.
