전세보증금 반환

임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 지급명령이나 보증금 반환 소송으로 집행 근거를 얻고, 그래도 지급하지 않으면 임대인 재산에 강제집행을 신청하게 됩니다. 이사를 해야 하는 상황이라면 그 전에 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지할 필요가 있는지도 함께 검토합니다.

주택 임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 알려야 하고, 이 기간에 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생기므로, 통지 날짜와 도달 기록이 중요합니다.

보증금 반환 청구에는 임대차계약서와 보증금 지급 내역, 확정일자 관련 자료, 만료·갱신 거절·반환 독촉 통지와 그 도달 기록이 필요합니다. 전입 자료와 현재 점유 상태를 알 수 있는 자료, 임대인이 공제를 주장한다면 수리 내역이나 입·퇴거 사진도 함께 준비합니다.

임차권등기명령 신청, 지급명령이나 소송, 판결 후 강제집행이 각각 다른 절차여서 법원 납부액과 서류 작성 보수도 절차별로 나뉩니다. 지금 필요한 절차부터 정한 뒤 항목별로 안내합니다.

임대인의 공제 주장은 계약서 내용과 실제 집 상태에 맞는지 따져 반환액을 정리해야 하므로, 입주 때와 퇴거 시점의 사진이나 수리 내역이 있으면 함께 가져오세요. 임차인이 집을 돌려줄 때 원상회복할 범위는 계약을 맺은 경위와 내용, 빌릴 당시 집 상태, 임차인이 고치거나 바꾼 내용을 따져 사건마다 정해지므로(민법 제615조·제654조, 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결), 다툼이 남는 금액은 청구 단계에서 자료로 다룹니다.

계약 종료나 갱신 거절 의사를 분명히 남겨 둘 필요가 있다면 내용증명을 검토할 수 있지만, 보증금 반환 청구에 반드시 거쳐야 하는 절차는 아닙니다. 지금까지 문자나 통화로 주고받은 통지 기록이 있다면 그것부터 보고 추가 통지가 필요한지 판단합니다.

보증금 반환 소송은 임대인 주소지 법원에 낼 수 있고, 돈을 돌려받기로 한 곳의 법원에도 낼 수 있어 임차인 주소지 법원을 택할 수 있는 경우도 있습니다. 일산·고양에 사는 임차인이라면 의정부지방법원 고양지원이 될 수 있어, 임대인 주소와 계약 내용을 보고 제출할 법원을 정합니다.

보증금을 돌려받기 전에 전입과 점유를 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃어, 집이 경매로 넘어가거나 새 소유자가 생겼을 때 보증금을 먼저 받지 못할 수 있습니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 옮겨야 하므로, 계약서와 확정일자 자료, 이사 예정일을 알려 주시면 순서를 함께 정합니다.