부모자녀 매매등기

부모에게 집을 사면 자녀가 대금을 지급하고 매매로 소유권이전등기를 하며 부모에게 양도세 문제가, 증여받으면 대가 없이 증여로 등기하며 자녀에게 증여세 문제가 생깁니다. 등기 절차는 비슷하지만 세금을 내는 사람과 계산 방식이 달라 어느 쪽이 나은지는 가격과 주택 수, 대출 여부를 놓고 세무사와 먼저 비교해야 합니다.

부동산 매매계약을 맺으면 계약일부터 30일 안에 실거래 신고를 해야 하고, 중개사 없이 가족끼리 거래했다면 매도인과 매수인이 직접 신고해야 합니다. 신고를 늦게 하거나 가격을 사실과 다르게 신고하면 과태료가 부과될 수 있어 계약일을 기준으로 신고 일정을 먼저 잡습니다.

부모자녀 매매등기에는 매매계약서와 거래신고필증, 매도인의 매도용 인감증명서와 등기필정보, 매수인의 주민등록초본과 취득세 납부 영수증이 필요합니다. 세무 확인을 위해서는 대금을 계좌로 이체한 내역과 자녀의 자금 출처 자료를 함께 보관해 두어야 합니다.

부모자녀 매매등기 비용은 매수인의 취득세와 지방교육세 등 세금, 국민주택채권 관련 부담, 등기신청수수료와 증명서 실비, 법무사 보수로 구성됩니다. 취득세는 매매 가격과 주택 수, 지역에 따라 달라지고 부모의 양도세는 별도이므로, 거래 가격이 정해지면 등기 비용 견적을 드립니다.

부모가 자녀에게 시세보다 싸게 파는 것 자체는 가능하지만, 가족 같은 특수관계인 사이에서 시가와 거래가격의 차이가 시가의 30%와 3억 원 가운데 적은 금액 이상이면 그 차이에서 기준금액을 뺀 만큼 자녀가 증여받은 것으로 보고(상속세 및 증여세법 제35조, 같은 법 시행령 제26조), 부모에게는 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가를 기준으로 양도세가 계산될 수 있습니다(소득세법 제101조, 같은 법 시행령 제167조). 시가를 어떻게 볼지는 부동산 종류와 거래 사례에 따라 달라지므로 가격을 정하기 전에 세무사 확인을 거치시기 바랍니다.

자녀가 대출로 잔금을 치르는 경우에는 잔금일에 매매 소유권이전등기와 금융기관의 근저당권 설정등기를 함께 신청하는 일정으로 맞춥니다. 매도인 쪽 기존 대출을 갚고 근저당을 말소해야 한다면 말소 서류도 같은 날 준비해야 하므로 금융기관 일정과 함께 조율합니다.

매도인인 부모님이 사무소에 오시기 어렵더라도 본인이 발급받은 매도용 인감증명서와 위임장으로 등기를 진행할 수 있고, 매도용 인감증명서에는 매수인 정보가 들어가므로 발급 전에 정확한 내용을 안내해 드립니다. 거동이 불편하시거나 병원·요양원에 계신 경우 출장 상담도 가능하니 일정과 장소를 전화로 먼저 상의해 주시기 바랍니다.

부모자녀 매매에서 대금 이체 기록이 없으면 세무서가 매매가 아니라 증여로 보아 자녀에게 증여세를 부과할 수 있습니다. 세법은 직계존비속 사이의 양도를 증여로 추정하고 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에만 예외로 하고 있어(상속세 및 증여세법 제44조), 계약금부터 잔금까지 계좌로 주고받고 자금 출처를 정리해 두어야 합니다.