가족 간 매매 취득세
부모와 자녀, 부부 사이에 집을 사고팔면 취득세는 먼저 증여로 봅니다. 돈을 낸 증명이 있어야 매매가 되고, 2026년부터는 너무 싸게 사면 돈을 냈어도 증여로 봅니다.
작성 이바우찬 법무사 (제29회 법무사시험 합격) · 최종 수정 2026. 11. 9.
배우자·직계존비속에게서 부동산을 사면 취득세법상 증여로 보고, 소득·재산 처분 등으로 대가 지급이 증명될 때만 매매로 봅니다. 2026. 1. 1.부터는 대가를 냈더라도 시가인정액과 차이가 3억 원 이상이거나 30% 이상이면 다시 증여로 보고, 차이가 5% 이상이면 매매로 보더라도 시가인정액으로 세금을 매깁니다.
어떻게 판단하나
| 시가와 매매가 차이 | 판단 | 과세 기준 |
|---|---|---|
| 대금 지급 증명 못 함 | 증여 | 시가인정액 |
| 5% 미만이고 3억 원 미만 | 매매 | 실제 매매가 |
| 5% 이상, 단 30% 미만이고 3억 원 미만 | 매매(부당행위계산) | 시가인정액 |
| 30% 이상 또는 3억 원 이상 | 증여로 봄 | 시가인정액 |
예시 (85㎡ 이하, 매수인 1주택)
| 시가 | 매매가 | 판단 | 취득세 등 |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 5억 원 | 매매 | 550만 원 (1.1%) |
| 5억 원 | 4억 원 | 매매, 시가로 과세 | 550만 원 |
| 5억 원 | 3억 원 | 증여로 봄 | 1,900만 원 (3.8%) |
| 12억 원 | 10억 원 | 매매, 시가로 과세 | 3,960만 원 (3.3%) |
| 12억 원 | 9억 원 | 차이 3억 원, 증여로 봄 | 4,560만 원 (3.8%) |
12억 원 아파트를 9억 원에 사면 차이는 25%지만 3억 원이라 증여로 봅니다. 지분만 사도 전체를 산 것으로 보고 차이를 계산합니다(2026. 10. 1. 시행).
청연은 이렇게 준비합니다
- 시가 확인
같은 단지 비슷한 면적의 최근 실거래가를 먼저 봅니다.
- 대금 흐름 남기기
자녀 계좌에서 부모 계좌로 이체하고 소득·대출 자료를 같이 준비합니다.
- 신고·등기
잔금일(취득일)부터 60일 안에 취득세를 신고하고 소유권이전등기를 합니다. 증여세·양도세는 세무사와 같이 봅니다.
보수
매매등기 보수는 대략 40만 원 선이고, 시가 자료 정리나 세무사 연계가 필요한 정도에 따라 달라집니다.
비용에 대해 자주 묻는 것
30%만 안 넘기면 되나요?
금액 기준도 있습니다. 차이가 3억 원 이상이면 비율이 낮아도 증여로 봅니다.
시가보다 조금 싸게 사면 어떻게 되나요?
차이가 5% 이상이면 매매로는 보지만 세금은 실제 매매가가 아니라 시가인정액으로 계산합니다.
근거 자료
| 근거 | 무엇을 정하나 | 확인일 |
|---|---|---|
| 지방세법 제7조 제11항(배우자·직계존비속 간 취득) ↗ | 가족 간 취득은 증여로 보되 대가 지급이 증명되면 유상, 시가인정액과 차이가 3억 원 이상이거나 30% 이상이면 증여로 봄 | 2026-11-09시행 2026. 1. 1. |
| 지방세법 시행령 제11조의3(대가와 시가인정액의 차액 기준) ↗ | 차액 3억 원 이상 또는 시가인정액의 30% 이상, 지분은 전체 기준 | 2026-11-09시행 2026. 10. 1. |
| 지방세법 시행령 제18조의2(부당행위계산의 유형) ↗ | 특수관계인 간 차액 3억 원 이상 또는 5% 이상이면 시가인정액으로 과세 | 2026-11-09시행 2026. 10. 1. |
| 지방세법 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ↗ | 유상취득은 사실상 취득가격, 부당행위계산이면 시가인정액 | 2026-11-09시행 2026. 1. 1. |
| 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ↗ | 상속·증여·매매 등 원인별 취득세율 | 2026-11-04시행 2026. 1. 1. |
| 지방세법 제151조(과세표준과 세율) ↗ | 지방교육세율 | 2026-11-04시행 2026. 1. 1. |
위 조문은 확인일 기준 국가법령정보센터에 실린 현행 원문과 대조한 것이며, 개정이 있을 수 있어 실제 접수 때 한 번 더 살핍니다. 이 페이지는 일반 안내이며 개별 사건의 판단은 자료를 본 뒤 말씀드립니다.
이 업무를 맡기실 때
세금·법원 비용과 보수를 나눠 견적서로 드리고, 동의하신 뒤에 진행합니다.
