부동산 강제경매

강제경매는 판결이나 지급명령 같은 집행권원을 가진 채권자가 신청하는 경매이고, 임의경매는 근저당권 같은 담보권을 가진 채권자가 그 담보권에 기해 신청하는 경매입니다. 담보 없이 돈을 빌려준 채권자는 먼저 판결 등 집행권원을 받아야 강제경매를 신청할 수 있습니다.

부동산 강제경매는 경매할 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원에 신청하므로, 고양시나 파주시에 있는 부동산이라면 의정부지방법원 고양지원에 신청하게 됩니다. 채무자가 다른 지역에 살더라도 부동산이 있는 곳을 기준으로 법원을 정합니다.

부동산 강제경매 비용은 신청서 인지대, 감정료·현황조사수수료·매각수수료·신문공고료 등을 미리 내는 경매 예납금, 압류등기에 드는 등록면허세와 지방교육세·등기신청수수료, 송달료, 법무사 보수로 구성됩니다. 예납금은 부동산 감정가와 청구금액에 따라 달라지고, 이렇게 낸 집행비용은 배당 때 다른 채권보다 먼저 돌려받는 구조입니다.

선순위 근저당과 경매 비용을 빼고 나면 신청채권자에게 남을 금액이 없겠다고 인정되면 법원이 이를 통지하고, 채권자가 통지받은 날부터 1주 안에 남을 만한 가격으로 매수하겠다는 신청과 충분한 보증을 제공하지 않으면 경매를 취소합니다. 그래서 신청 전에 등기사항증명서와 시세를 놓고 남을 금액을 가늠하고, 실익이 적으면 예금·급여 압류 등 다른 집행을 먼저 검토합니다.

부동산 강제경매는 신청 뒤 법원의 경매개시결정과 압류등기, 집행관 현황조사와 감정평가, 배당요구종기 공고, 매각기일 입찰, 매각허가결정과 매수인의 대금납부, 배당 순서로 진행됩니다. 유찰되면 최저매각가격을 낮춰 다시 매각기일을 여는 등 사건마다 진행 기간이 달라집니다.

가압류해 둔 부동산은 본안 판결 등 집행권원을 받은 뒤에 강제경매를 신청할 수 있고, 가압류는 그 경매에서 본압류로 이어지는 효력을 갖습니다. 가압류 뒤 소유자가 바뀌었거나 다른 권리가 생겼다면 배당 순서에 영향이 있으므로 최신 등기부터 확인합니다.

다른 채권자가 이미 경매를 신청한 부동산이라면 집행권원을 가진 채권자는 배당요구종기까지 배당요구를 하거나 이중경매를 신청해 배당에 참여할 수 있습니다. 배당요구종기가 지나면 배당에서 빠질 수 있어, 법원 경매정보에서 사건번호와 종기를 먼저 확인합니다.

청연에서는 부동산 등기와 선순위 권리를 검토하고 강제경매 신청서와 첨부서류를 작성해 법원에 제출하며, 진행 중 법원의 보정 요청이나 배당요구 등 필요한 서류를 작성합니다. 입찰 참여나 낙찰 뒤 명도는 별도 업무여서 필요하면 상담 때 범위를 따로 정합니다.