명도소송

명도소송은 임대차 기간이 끝났거나 차임 연체 등으로 계약을 해지했는데도 임차인이나 점유자가 집이나 상가를 비워 주지 않을 때 건물 인도를 청구하는 소송입니다. 소장을 내려면 인도를 청구할 권리의 근거, 지금 실제로 점유하는 사람, 계약이 끝나거나 해지된 사유, 대상 부동산의 표시를 먼저 특정해야 합니다.

주택 임대차는 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면, 상가건물 임대차는 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 해지는 상대방에게 해지 의사가 도달해야 효력이 생기므로, 연체 내역과 함께 해지 통지를 보낸 날짜와 도달 자료를 남겨 두어야 합니다.

명도소송에는 부동산 등기사항증명서, 임대차계약서와 갱신·변경 관련 문서, 해지·갱신 거절·연체 통지와 그 도달을 확인할 자료가 필요합니다. 차임 입금·연체 내역과 현재 점유자 정보, 현장 사진도 함께 준비하시면 함께 청구할 미지급 차임과 피고를 정하기 쉽습니다.

명도소송 비용은 소송의 법원 납부액과 서류 작성 보수, 점유이전금지가처분을 할 경우의 신청 비용과 법원이 정할 수 있는 담보, 판결 뒤 인도집행 때의 집행관 수수료 등으로 나뉩니다. 집행 비용은 현장 규모와 남은 짐 등 실제 조건에 따라 달라져 단계별로 따로 안내합니다.

임차인과 연락이 끊긴 경우에도 해지 통지와 소장 송달을 어떤 방법으로 할지 검토해 명도소송을 진행할 수 있습니다. 마지막 연락 기록과 실제 거주·영업 여부를 알 수 있는 자료를 먼저 모아 주세요.

명도소송의 소장에는 현재 실제 점유자를 정확히 특정해야 하므로, 계약자가 아닌 사람이 살거나 영업하고 있다면 현장에서 누가 점유하는지부터 확인합니다. 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결을 받고도 인도를 받기 어려워질 수 있어, 그런 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 별도 절차로 검토합니다.

명도소송은 피고 주소지 법원이나 그 건물이 있는 곳의 법원에 낼 수 있어, 고양시나 파주시에 있는 건물이라면 의정부지방법원 고양지원에 낼 수 있습니다. 건물 인도 청구는 금전 청구가 아니어서 소액사건 절차가 적용되지 않으므로, 파주 건물이라도 파주시법원이 아니라 고양지원에 내게 됩니다.

판결 전에 임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나 짐을 빼내면 자력구제로서 형사·민사상 책임이 문제 될 수 있어 피해야 합니다. 인도는 판결이 확정되거나 가집행이 붙은 뒤 집행관에게 인도집행을 신청하는 방법으로 받고, 남은 짐 처리도 그 집행 단계에서 함께 정합니다.