가등기

가등기는 장래에 본등기를 할 수 있는 청구권을 보전하고 등기 순위를 미리 확보해 두는 등기이고, 본등기는 그 청구권을 실제로 행사해 소유권 등 권리를 완성하는 등기입니다. 본등기를 하면 순위는 가등기 때로 따지므로, 가등기 뒤에 들어온 권리는 본등기와 충돌하는 범위에서 정리됩니다.

가등기 자체에 본등기 기한이 정해져 있지는 않지만, 가등기로 보전한 매매예약완결권 같은 권리는 행사 기간이 지나면 소멸해 본등기를 할 수 없게 될 수 있습니다. 약정한 행사 기간이 없으면 예약이 성립한 때부터 10년 안에 행사해야 하고, 행사 시기를 따로 약정했더라도 권리가 생긴 때부터 10년이 지나면 소멸한다는 것이 판례(대법원 1995. 11. 10. 선고 94다22682 판결)이므로 계약서에 적힌 조건과 기간을 먼저 확인합니다.

가등기 신청에는 매매예약서·조건부 계약서 등 가등기의 원인이 되는 문서, 최신 등기사항증명서, 당사자 본인확인 자료가 필요합니다. 담보 채무나 조건 성취, 본등기 예정과 관련된 자료가 있으면 함께 주시면 보전할 청구권과 본등기 조건을 정확히 적을 수 있습니다.

가등기 비용은 등기신청수수료와 증명서 발급비 같은 실비, 사건에 따라 생기는 세금, 법무사 보수로 나뉩니다. 가등기의 목적과 부동산 수, 본등기까지 함께 진행하는지에 따라 달라지므로 자료를 본 뒤 항목별로 안내합니다.

돈을 빌려주고 담보로 잡는 가등기는 일반 가등기와 다른 규율이 적용될 수 있어 근저당과 같은 방식으로 쓸 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 채무 내용과 계약의 실질, 나중에 청산 절차가 문제 되는지를 먼저 확인하고 그 결과에 따라 어떤 등기가 맞는지 정리합니다.

가등기와 이후 본등기는 이어서 맡기실 수 있습니다. 가등기 신청을 준비하면서 본등기에 필요한 조건과 서류를 같이 정리해 두고, 조건이 갖춰진 시점에 본등기 서류를 작성해 제출합니다.

계약서를 쓰기 전에도 상담할 수 있습니다. 어떤 조건으로 소유권을 넘기기로 했는지 지금까지 합의한 내용과 등기사항증명서를 가져오시면 계약서에 무엇을 분명히 적어야 가등기와 본등기가 이어지는지부터 확인합니다.

가등기만으로는 소유권이 넘어오지 않으며, 본등기를 해야 권리가 완성됩니다. 가등기 상태로 오래 두면 그사이 소유자 쪽 사정이 바뀌거나 보전한 권리의 행사 기간이 문제 될 수 있으므로 본등기 경로를 미리 정해 두는 편이 좋습니다.