고양시 특수관계인매매 부당행위계산 적용 기준은

고양시 특수관계인 매매 부당행위계산 적용 기준

고양시 특수관계인 매매 부당행위계산 적용 기준은 가족간 부동산 거래 시 많은 분들이 놓치는 부분 입니다. 부모가 자녀에게 집을 팔거나, 형제 사이에 토지를 정리하는 경우 겉으로 보면 평범한 거래처럼 보여도 세법에서는 일반 거래와 다른 방식으로 금액을 다시 따져보는 경우가 있어요.

“부모님 집을 시세보다 8천만 원 싸게 사면 괜찮을까요?”

“실제로 계좌이체 했으면 그 금액 그대로 인정되는 것 아닌가요?”

이 질문들은 단순해 보이지만 안쪽 구조는 꽤 복잡하죠.

특수관계인은 어디까지일까?

법에서는 단순히 가족이라는 표현보다 범위를 넓게 봐요.

쉽게 보면 4촌 안 혈족, 3촌 안 인척, 배우자, 그리고 경제적으로 얽혀 있는 관계까지 포함될 수 있어요.

예를 들어 아버지와 아들, 형과 동생, 장모와 사위는 여기에 들어갈 수 있죠.

반면 사돈끼리는 보통 포함되지 않아요.

여기서 중요한 건 “가까운 사이라 편하게 거래했다”는 사정은 세금 판단에 큰 영향을 주지 않는다는 점이에요.

법은 감정보다 숫자를 먼저 봐요.

왜 부당행위계산이 문제일까?

이 말이 어렵게 들리는데 쉽게 바꾸면 “너무 싸게 넘긴 것 아니냐”를 세무 쪽에서 다시 계산하는 방식이에요.

예를 들어 시세가 10억 원인 아파트를 아들에게 6억 원에 넘겼다고 가정해볼게요.

가족 입장에서는 “우리끼리 합의했으니 문제없다”고 생각할 수 있어요.

그런데 세법은 이렇게 봐요.

“4억 원 차이가 나는데, 이건 정상 거래라고 보기 어렵다.”

이렇게 되면 실제 계약서 금액이 아니라 시가를 기준으로 다시 취득세나 양도 관련 세액을 따질 수 있어요.

즉, 싸게 샀다고 생각했는데 오히려 계산 기준이 올라가 버릴 수 있죠.

적용 기준은 숫자로 따진다

여기서 핵심은 딱 두 가지예요. 시가와 실제 금액 차이가 3억 원 이상이거나

시가의 5% 이상이면 부당행위계산 대상이 될 수 있어요.

이 부분이 매우 중요하죠. 예를 들어 설명해볼게요.

- 시세 5억 원

- 거래가 4억 5천만 원

- 차액 5천만 원

겉으로 보면 큰 차이가 아닌 것처럼 느껴질 수 있어요.

하지만 계산해보면 10% 차이예요.

기준인 5%를 넘죠.

이 경우 다시 평가가 들어갈 가능성이 있어요.

반대로 시세 20억인데 19억 3천만 원에 거래했다면 차액은 7천만 원이에요.

비율로 보면 약 3.5% 수준이라 기준 밖일 수 있어요.

이처럼 금액보다 비율이 중요할 때가 많아요.

실제로 자주 생기는 상황

고양시에 사는 박 씨 사례를 떠올려볼게요.

아버지가 보유하던 상가를 아들에게 7억에 넘겼어요.

근처 유사 매매 자료를 보니 비슷한 물건이 9억 2천 수준에 거래됐죠.

차액은 2억 2천.

비율로는 약 24%였어요.

이 경우 “3억 미만이니 괜찮다”고 생각하기 쉬운데요.

비율이 이미 기준을 넘어요.

결국 취득세 신고 과정에서 시가인정액이 기준이 될 수 있었죠.

여기서 중요한 건 실제 돈을 주고받았는지보다 가격 차이가 어느 정도냐예요.

많은 분들이 이 부분에서 착각해요.

시가는 어떻게 정할까요

“시가”라는 말도 헷갈리죠.

그냥 부동산 플랫폼 금액이 아니에요.

법에서 보는 기준은 따로 있어요.

보통 거래일 전 6개월, 후 3개월 안에 같은 물건의 거래, 감정, 경매 자료가 있으면 그걸 참고해요.

그게 없으면 비슷한 부동산 사례를 봐요.

그것도 없으면 공시 기준 금액으로 넘어가죠.

즉, 내가 생각하는 가격과 법에서 보는 숫자가 다를 수 있다는 뜻이에요.

미리 체크할 부분

특수관계 매매를 준비 중이면 세 가지는 꼭 봐야 돼요.

첫째, 주변 실거래 흐름이에요.

둘째, 자금 흐름 입증 자료예요.

셋째, 차액 비율이에요.

예를 들어 8억 물건을 7억 4천에 넘긴다면 차이는 6천이에요.

비율로 7.5%죠.

이 단계에서 이미 검토가 필요해요.

단순히 “가족이라 싸게 줬다”는 설명만으로 끝나지 않아요.

계좌 흐름, 계약서, 잔금 자료까지 모두 맞아야 돼요.

지금까지 설명드린 고양시 특수관계인 매매 부당행위계산 적용 기준을 종합해 보면 특수관계인 매매는 겉으로 보면 평범한 계약처럼 보이지만 안에서는 여러 세법 구조가 동시에 움직인다는 점이에요

특히 시가와 실제 거래액 차이가 크면 예상하지 못한 세금 계산이 붙을 수 있죠.

그래서 계약서 작성 전부터 숫자를 먼저 따져보는 게 중요해요.

괜히 잔금까지 끝내고 뒤늦게 문제를 확인하면 수정이 쉽지 않거든요.

결국 핵심은 거래 자체보다 “얼마 차이 나는지”예요.

부동산 등기 관련하여 법무사의 조력이 필요하시다면 고민하지 마시고 연락주세요.

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